ภาระจำยอม หมายถึงอะไร
ภาระจำยอม คือ ภาระจำยอม เป็นทรัพย์สิทธิ ประเภทหนึ่ง ที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบต่ออำนาจกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ โดย
- อสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เป็นเจ้าของต้องรับภาระบางอย่างที่เกิดจากภาระจำยอม เรียกว่า “ภารยกทรัพย์” อ่านว่า พา-ระ-ยะ-ทรัพย์
- อสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เป็นเจ้าของได้รับประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า “สามยกทรัพย์” อ่านว่า สา-มะ-ยะ-ทรัพย์
ภาระจำยอม ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
หากคุณต้องการทำภาระจำยอม เพราะที่ดินหรือบ้านไม่มีทางเข้าออก ไปถนนสาธารณะ และต้องการทาง “ภาระจำยอม” สำหรับเดินหรือขับรถผ่านไปทางสาธารณะ จะมีวิธีการได้มา 2 วิธีคือ
- เจรจาตกลงกับที่ดินแปลงติดกันเพื่อทำข้อตกลงภาระจำยอม (แบบนี้เรียกว่าการได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรม)
- ใช้ที่ดินแปลงติดกันนั้นเป็นภาระจำยอมต่อเนื่อง 10 ปี โดยเปิดเผย (แบบนี้เรียกว่าการได้ภาระจำยอมมาโดยอายุความ)
ภาระจำยอม สิ้นสุดเมื่อไหร่
- ถ้าภารยกทรัพย์ หรือ สามยกทรัพย์ สลายไปทั้งหมด ภาระจำยอมย่อมสิ้นไปโดยอัตโนมัติ
- เมื่อภารยกทรัพย์ หรือ สามยกทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
- ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอม ย่อมสิ้นไป
- ภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยกทรัพย์
- เมื่อภาระจำยอม เป็นประโยชน์ให้แก่สามยกทรัพย์น้อยมากเจ้าของภารยกทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้ทั้งหมด หรือบางส่วนก็ได้ แต่ต้องชดใช้ค่าทดแทน
นอกจากภาระจำยอมแล้ว สิ่งที่ควรรู้ควบคู่กันคือคำว่า ทางจำเป็น ซึ่งคำว่า ทางจำเป็น นั้นคืออะไร มีความแตกต่างจากภาระจำยอมอย่างไร เรามีคำอธิบายเกี่ยวกับคำว่า ทางจำเป็น มาฝากค่ะ
ทางจำเป็น หมายถึงอะไร
ทางจำเป็น คือ ที่ดินที่ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่ไม่สะดวก กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อม ให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมอยู่ ไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยอาจเสียค่าตอบแทน ตามตกลงกัน
การได้มาและการสิ้นสุดของทางจำเป็น
ทางจำเป็น เป็นเรื่องการได้สิทธิโดยกฎหมาย ดังนั้น การได้มาซึ่งทางจำเป็นจึงไม่ต้องจดทะเบียนใดๆ แต่ผู้ขอใช้ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจำเป็น ให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง
ด้วยเหตุที่ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายเมื่อมีความจำเป็น ดังนั้นถ้าหมดความจำเป็น เช่น ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้ ทางจำเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไป
ความแตกต่างระหว่าง ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น
ภาระจำยอม มีความเหมือนกันในเรื่องของ สิทธิในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน และเรื่องการใช้ทางระหว่างอสังหาริมทรัพย์สองอย่างเหมือนกัน ส่วนความแตกต่างของภาระจำยอมและทางจำเป็น มีดังนี้
- ภาระจำยอม ได้มาโดย นิติกรรม หมายถึง การทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดิน 2 แปลง และทางนิติเหตุได้มาจาก ข้อเท็จจริงที่มีกฎหมายกำหนดผลไว้ แต่ทางจำเป็นเกิดขึ้นจากนิติเหตุเท่านั้น
- ภาระจำยอมมีได้หลายชนิดทั้งที่เป็นทาง หรืออาจเป็นภาระจำยอมในลักษณะอื่น ๆ เช่น เพื่อการเชื่อมต่อสาธารณูปโภคก็ได้ แต่ทางจำเป็น มีแค่เรื่องใช้ทางเท่านั้น
- ภาระจำยอมโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนมิเช่นนั้นไม่บริบูรณ์ คือเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้ แต่ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย (คือได้ใช้ภาระจำยอมนั้นมา 10 ขึ้นไป) และทางจำเป็น เป็นข้อจำกัดสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1338 ไม่ต้องจดทะเบียน
แต่ในทางความเป็นจริงแล้วการได้ภาระจำยอมโดยอายุความและทางจำเป็นเป็นเรื่องที่คู่พิพาทต้องอาศัยการใช้สิทธิทางศาลตัดสิน และเมื่อมีคำพิพากษาแล้วก็มักจะนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนอยู่แล้ว
- ภาระจำยอมอาจมีค่าทดแทนหรือไม่ก็ได้ แต่ทางจำเป็นต้องมีค่าทดแทนเสมอ
- ภาระจำยอมประเภททางจะมีขนาดทางเท่าใดก็ได้ แต่ทางจำเป็นต้องมีขนาดเพียงเท่าที่จำเป็นและทำให้ที่ดินแปลงที่ถูกผ่านเสียหายน้อยที่สุด ถ้าหากมีที่ล้อมหลายแปลง ก็ต้องเลือกผ่านแปลงที่จะทำให้ต้องตัดทาง และสร้างความเสียหายน้อยที่สุด
หวังว่าบทความนี้จะทำให้คุณเข้าใจที่มาที่ไปของคำว่า “ภาระจำยอม” และ “ทางจำเป็น” ว่ามีความเหมือนและความแตกต่างกันอย่างไร สำหรับคนที่มีอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นจะต้องมีความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับเรื่องนี้ เพื่อประโยชน์ของคุณเองค่ะ
