พ่อแม่หลานท่านอาจกำลังวางแผนยกที่ดินให้ลูก ๆ เพื่อเป็นของขวัญชิ้นโตหรือยกที่ดินให้เพื่อให้ลูกได้สร้างตัวเอง สร้างอาชีพต่อไป แต่ก่อนที่จะวางแผนโอนที่ดินให้ลูกนั้น พ่อแม่จำเป็นจะต้องขั้นตอน เอกสาร และค่าใช้จ่ายสำหรับการ โอนที่ดินให้ลูกก่อน เพื่อให้สามารถไปดำเนินการที่กรมที่ดินได้อย่างสะดวกและวันเดียวจบ เรามาดูกันว่าการโอนที่ดินให้ลูกมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง
ทำความเข้าใจเกี่ยวกับ ลูก หรือ บุตร
ตามกฎหมายแล้วลูก หรือ บุตร นั้น ประกอบด้วย บุตรโดยชอบตามกฎหมาย หมายถึง ลูกที่เกิดจากที่พ่อแม่ที่ได้มีการจดทะเบียนสมรส ส่วนบุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือ บุตรนอกสมรส หมายถึงลูกที่เกิดมาโดยพ่อแม่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน แต่ก่อนอื่นเราจะขอพูดถึงการโอนที่ดินให้ลูกโดยชอบตามกฎหมายก่อน
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือใครบ้าง?
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1547 เด็กเกิดจากบิดามารดาที่มิได้สมรสกัน จะเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายต่อเมื่อบิดามารดาได้สมรสกันในภายหลังหรือบิดาได้จดทะเบียนว่าเป็นบุตร หรือศาลพิพากษาว่าเป็นบุตร ดังนั้นบุตรจะเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของบิดา มี 4 แนวทาง คือ
- บุตรที่เกิดจากบิดามารดาจดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
- บุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน แล้วบิดามารดาได้จดทะเบียนสมรสกันภายหลัง
- บุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน แต่บิดาจดทะเบียนรับรองบุตรในภายหลัง
- บุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน และในภายหลังศาลได้มีการพิพากษาว่าบิดาเป็นบิดาของบุตร
เอกสารการโอนที่ดินให้ลูกโดยชอบตามกฎหมาย
การเตรียมเอกสารสำหรับการโอนที่ดินให้ลูก ควรมีการเตรียมให้พร้อม ไม่ขาดตกหล่น เพราะการไปดำเนินการโอนที่ดินให้ลูกที่กรมที่ดินนั้น จะต้องมีการจองคิว และไปทำเรื่องที่กรมที่ดินทั้งวัน หากเตรียมเอกสารไม่ครบถ้วน นั่นหมายความว่าคุณจะต้องเสียเวลากลับมาจองคิว เพื่อดำเนินการใหม่ในวันอื่น
เอกสารของพ่อแม่
สำหรับเอกสารของพ่อแม่ที่ต้องเตรียมสำหรับโอนที่ดินให้ลูก แยกเป็นกรณีต่าง ๆ ดังนี้
พ่อแม่มาโอนพร้อมกัน
- โฉนดที่ดิน (ฉบับจริง)
- บัตรประชาชนของพ่อและแม่
- ทะเบียนบ้านของพ่อและแม่
- ใบจดทะเบียนสมรส
พ่อหรือแม่ คนใดคนหนึ่งอีกคนไม่สามารถมากรมที่ดินได้
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของพ่อหรือแม่ที่ไม่ได้มา +เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- สำเนาทะเบียนบ้านของพ่อหรือแม่ที่ไม่ได้มา +เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- ใบยินยอมคู่สมรส
พ่อแม่เสียชีวิต โอนโดยผู้จัดการมรดก
- คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาล หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก
- หลักฐานการตายของเจ้ามรดก, ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
เอกสารของลูก
สำหรับเอกสารของลูกที่ต้องเตรียมสำหรับรับโอนที่ดิน แยกเป็นกรณีต่าง ๆ ดังนี้
ลูกมารับโอนที่ดินได้ด้วยตนเอง
- บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง
- ทะเบียนบ้านตัวจริง
ลูกมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงของลูก + เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- สำเนาทะเบียนบ้านของลูก + เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ (ตัวจริง)
- ทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ตัวจริง)
- ใบมอบอำนาจหรือ ท.ด.21
ขั้นตอนการ โอนที่ดินให้ลูก
- กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
- ตรวจสอบเอกสารแล้ว จะได้รับบัตรคิวเพื่อไปยื่นเรื่องโอนที่ดินกับเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
- เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายเซ็นในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน คำนวณราคาค่าโอนที่ดินให้ และให้ใบแสดงการคำนวณค่าใช้จ่ายเพื่อนำไปชำระเงินที่เจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน
- นำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระที่ฝ่ายการเงินจะได้รับใบเสร็จสีเหลืองและสีฟ้า โดยใบเสร็จสีเหลืองให้นำส่งกับเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาเก็บไว้ที่ผู้ซื้อที่ดิน 1 ชุด และใบเสร็จสีฟ้าตัวจริงให้เก็บไว้ที่ผู้ขายที่ดิน
- เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนด จากนั้นจะส่งมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องผู้ซื้อจะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13)
- สิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูก
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ลูกโดยชอบตามกฎหมาย
ในกรณีที่พ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่ การโอนที่ดินให้ลูกโดยชอบตามกฎหมาย จะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินและภาษีโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าพยาน 20 บาท
- ค่าคำขอ 5 บาท
- ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% ของราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ลูกนอกสมรส
การโอนที่ดินให้ลูกนอกสมรส จะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินและภาษีโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50
ระยะเวลาในการ โอนที่ดินให้ลูก
หากไม่มีข้อผิดพลาดในเรื่องของเอกสาร การโอนที่ดินให้ลูก ใช้เวลาเพียง 2-3 ชั่วโมง หรือภายใน 1 วัน เป็นอันเสร็จ
จองคิวออนไลน์ผ่าน แอปพลิเคชัน e-QLands
นอกจากการจองคิวที่กรมที่ดินแล้ว ผู้ที่ต้องการโอนที่ดินให้ลูกหรือดำเนินการต่าง ๆ ที่กรมที่ดินสามารถจองคิวล่วงหน้าได้ผ่าน แอปพลิเคชัน e-QLands โดยจะต้องเตรียมเอกสารและเข้าแอปเพื่อลงทะเบียนดังนี้
- กดช่องลงทะเบียน
- อ่านข้อตกลงและเงื่อนไขการบริการ เลือกยอมรับเงื่อนไข และกดปุ่มถัดไป
- กรอกข้อมูลส่วนตัว ประกอบด้วยชื่อ-นามสกุล, Email, Line, หมายเลขบัตรประชาชน 13 หลัก และเบอร์โทรศัพท์ เพื่อใช้เป็น Username และ Password ในการเข้าใช้งานครั้งต่อไป จากนั้นกดลงทะเบียน
- เมื่อลงทะเบียนแล้ว เลือกทำนิติกรรมยื่นจองคิวโอนที่ดินได้
- ระบบจะให้แนบเอกสารประกอบการยื่นจองคิว โดยให้เตรียมเอกสารการโอนที่ดินให้พร้อม จากนั้นถ่ายรูปเอกสารและอัปโหลดลงแอป
- เมื่ออัปโหลดเอกสารเรียบร้อย ให้เลือกวันเวลาที่ต้องการจองคิว กดปุ่มถัดไป
- ระบบจะให้ตรวจสอบข้อมูลการจองคิว หากถูกต้องครบถ้วนก็สามารถยืนยันการจองได้
- เมื่อยืนยันการจองแล้ว ระบบจะทำการออกบัตรคิวออนไลน์ ซึ่งสามารถนำไปติดต่อได้ที่สำนักงานที่ดินตามวันและเวลาที่เลือกไว้ เมื่อไปที่สำนักงานที่ดินแล้วจะได้ไม่ต้องเสียเวลารอคิว และทำนิติกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ได้อย่างรวดเร็ว
นอกจาก การโอนที่ดินให้ลูก แล้วยังมีการโอนที่ดินให้ญาติ และการโอนที่ดิน บ้านเพื่อทำการซื้อขาย ซึ่งจะมีการเตรียมเอกสาร ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ซึ่งผู้โอนควรทำการศึกษาให้ดี จะได้ไม่เกิดข้อผิดพลาดและเสียเวลาในการดำเนินการโอนที่ดิน ณ กรมที่ดินต่อไปค่ะ
